扫-扫相识AG真人投资更多资讯
9月18日，由中国房地工业协会指导、《中国房地产金融》杂志主理的第九届金砖论坛，特邀AG真人投资副总裁王珊女士带来主题分享《金融新规下的房地产股权投资时机》。她以专业洞见团结近二十年实战履历，娓娓道来房地产私募基金投资新逻辑，共话未来。
.jpg)
AG真人投资副总裁 王 珊
主旨演讲
▼ 以下内容凭证现场演讲实录摘选，与您分享——
金融新规下的新常态
中国履历了刷新开放后四十年波涛壮阔的经济高速生长，98年房改后二十多年的房地产快速长足生长，近年来，无论是宏观经济、金融羁系，照旧房地产市场都在进入新的生长阶段，进入了新常态。
宏观经济新常态
2018年经济增速换挡，从高速增添转向平稳增添。叠加中美摩擦常态化、新冠疫情全球爆发，中国短期宏观经济下行压力加大。而放眼全球，2020年中国或将是全球主要经济体GDP增速中唯一正数的国家。在此大配景下，中国未来将形成以海内大循环为主体、海内国际双循环相互增进的新生长名堂。经济处于新旧动能转换，融资方法转变� Ｇ艺咦芰渴识取⒕嫉枷�。作为专业房地产投资治理机构，在经济新常态下将以审慎的态度、长效机制战略来看待投资时机。
金融羁系新常态
随着资管新规及配套细则的陆续出台、金融统一羁系，危害逐渐袒露、出清和化解。本次 “345”融资新规，将促使房企转变融资方法，未来股权投资融资比例会进一步上升。从数据上看，2017-2020年上半年64家销售额百强上市房企的有息欠债同比增速中位数划分为38.7%、29.4%、16.0%、11.9%，而融资新规凭证三道红线四档治理规则限制有息欠债增速，64家百强上市房企的有息欠债增速上限平均值为8%，这就意味着2020年将有约3500亿元的股权投资时机。私募基金羁系新规关于治理人的自力性举行了规范和强化，将促使基金治理人特殊是私募股权投资治理人回归私募属性和投资源源。未来，在房地产金融危害逐渐出清、行业平稳规范的态势下，将会有更多的房地产股权投资时机。
房地产新常态
政策方面，房住不炒、因城施策，稳地价、稳房价、稳预期成为新常态。我国房地产市场进入规模见顶的高位平台期，窄幅波动。杠杆效率下降，融资新规限制欠债增速，行业高欠债高杠杆模式面临加速转变，竞争名堂相对牢靠，未来行业不会泛起“黑马”，只会泛起“千里马”。短期内，大都房企面临降欠债的缩表压力，融资方法将转变。
房地产私募基金生长新趋势
羁系常态化、房地产私募基金回归投资源源，房地产行业短周期拉长，因城施策下各地生长阶段和都会周期差别显着，房地产私募股权基金将向股权投资、恒久投资和组合投资生长。
房地产私募基金股权投资需构建募投管退的综合能力，恒久限资金、投资能力、投后治理能力成为治理人竞争力的要害因素，而自动治理能力是焦点能力。
房地产私募行业向头部集中，专业、合规的治理人将胜出。头部机构将以突出的专业性、规范性以及资源渠道的优势发动，在我国房地产金融的展业中施展更主要的角色。
房地产私募股权投资基金的优势及投资战略
18年来，AG真人投资深谙房地产金融趋势，专注于房地产工业链投资，坚守主业、坚持主航道，自动治理、以投资和运营赋能，依托投资能力、产品能力与立异优势，能够为高净值客户、代销机构、工业投资人、险资等机构投资人提供响应的房地产基金产品以及相助时机，知足差别类型投资及设置需求。多年来组合基金占比高达90%，现在主推的2.0和3.0组合基金，凭证既定的投资战略及简单项目集中度要求，选取差别区域的项目组合投资，多条理疏散市场危害，并且依赖专业的投资能力和自动治理能力，为投资人创立投资。
同时，还能解决开发商多维诉求。股权投资有助于降低杠杆，助力优化企业报表 ；自动治理，配合管控项目，助力项目治理优化 ；整合资源，助力TOP企业并购拓展，增强资产处置惩罚能力。
AG真人投资承继“助力建设优美都会”的使命，通过“发明价值、提升价值、实现价值”来实现价值投资。
优选TOP50房企与区域龙头，立异产品、组合投资，相助共赢。我们优选TOP50房企举行相助，同时兼顾潜力区域的有深耕优势的区域龙头企业的相助时机。以2.0和3.0基金产品为主，组合投资，立异产品设计，实现相助共赢。
聚焦重点都会群、中心都会、都会圈，聚焦“双主流”项目。我们将聚焦重点都会群，特殊是长三角和大湾区，以及中心都会和都会圈。聚焦“双主流”项目，即投资项目必需切合所在都会的主流产品，并且为房企善于的主流产品，以包管有用需求和去化。
选择土地本钱优势型、产品性价比高能型、谋划性现金奶牛型投资。投资项目选择上，以现金流要求为条件，寻找价值投资时机�？⒒鹣钅康耐恋乇厩枰凶愎挥攀�，有足够的清静垫 ；项目需要有高性价比优势，以包管有用需求富足和快速去化。不动产基金投资项目，需要有富足的谋划性现金流，提供时代预分派，并通过投资和运营赋能，提升有现金流的盈利水平。
在投资择选标准上，相助房企，要求财务稳健和综合能力突出。建设负面清单，寻找适合股权投资相助的企业，通过同股同权及股权投资其他约定方法相助，关注房企三类要害焦点指标。都会选择，重视基本面，有真实需求，并且市场康健。聚焦重点都会群、中心都会、都会圈，选择人和钱流入的都会，自住和改善真实需求兴旺。构建“两大类七个维度”选择标准，对都会举行判断。项目选择，需要知足双主流和现金流要求。项目需要切合双主流项目，是都会和所在区域的适销定位产品，并且是企业主流打造优势产品。别的，项目地货比须有足够优势，静态盈利指标销净率，动态指标去化率、IRR需要知足最低标准。
