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8月11日，由易居克而瑞主理的第四届地新引力峰会，特邀AG真人投资董事、总裁应华先生以“新常态下房地产私募基金投资战略”为题做主旨演讲，分享他对房地产私募基金确当下与未来的思索 。
AG真人投资董事、总裁 应 华
主旨演讲
▼以下内容凭证AG真人投资董事、总裁应华现场演讲实录摘选，与您分享——
怎样明确新常态？
近年来，无论是宏观经济、金融羁系，照旧房地产市场都在进入新的生长阶段，进入了新常态 。
宏观经济的新常态：中美摩擦常态化，未来将形成以海内大循环为主体、海内国际双循环相互增进的新生长名堂 。海内经济进入中低速增添阶段，无危害收益率长趋势下行 。经济处于新旧动能转换，融资方法转变 。
金融羁系的新常态：国务院金融稳固生长委员会正式建设，金融统一羁系 。随着资管新规及配套细则的陆续出台，危害逐渐袒露、出清和化解 。房地产债权融资规�？刂�，非标受限 。合规羁系常态化，回归投资源源 。
房地产的新常态：政策方面，房住不炒、房不刺激，因城施策、一城一策，稳地价、稳房价、稳预期成为新常态 。我国房地产市场进入规模见顶的高位平台期，窄幅波动，房价箱体运行，都会分解和企业分解会显着加剧 。未来，房地产企业将从依赖杠杆扩大销售规模转换到通过综合能力提升谋划效益，同时，房地产行业仍将结构性去杠杆，行业整合并购会加速 。
房地产私募基金的新趋势
羁系常态化、房地产私募基金回归投资源源，房地产行业短周期拉长，因城施策下各地生长阶段和都会周期差别显着，使得股权投资、恒久投资和组合投资将成为投资趋势 。
房地产私募基金股权投资，需构建募投管退的综合能力，恒久限资金、投资能力、投后治理能力将成为治理人竞争力的要害因素，而自动治理能力是基金区别于其他金融机构的焦点能力 。
房地产私募行业头部集中趋势显着，专业、合规的治理人将胜出 。未来，头部机构以自身突出的专业性、规范性以及资源渠道的优势发动，将在我国房地产金融的展业中施展更主要的角色 。
房地产私募基金的优势及投资战略
01 基金优势
其一，房地产私募股权投资基金的奇异基因，决议了它紧抓地产和金融两个赛道 。18年来，AG真人投资深刻掌握房地产金融的生长趋势和底层项目的投资研判，专注、聚焦于房地产工业链投资，坚守主业、坚持主航道，开发基金、不动产基金、上下游工业链投资基金，自动治理、投资和运营赋能 。
其二，专业的房地产私募基金，投资能力、产品能力与立异优势显着，能知足投资人差别设置需求 。AG真人投资多年来的每一次立异与升级，都在产品端和募投管退各方面一直打磨历练 。现在主推的2.0和3.0组合基金，凭证既定的投资战略及简单项目集中度要求，选取差别区域的项目组合投资，多条理疏散市场危害，并且依赖专业的投资能力和自动治理能力，为投资人创立价值 。
其三，专业的房地产私募基金治理人还能解决开发商多维诉求 。股权投资有助于降低杠杆，助力优化企业报表；自动治理，配合管控项目，助力项目治理优化；整合资源，助力TOP企业并购拓展，增强资产处置惩罚能力 。
02 投资理念与逻辑
AG真人投资承继“助力建设优美都会”的使命，遵照价值投资理念，以ɑ收益为主，同时逆周期投资兼顾ß收益 。当下，面临房地产行业和房地产基金的新趋势，基金治理人需要寻找“长钱”、“老钱”和“慢钱” 。
价值投资的逻辑，需要三个环节来实现，即发明价值、提升价值、实现价值 。首先，通过专业的投资研究和投资能力，优选开发商、都会和项目，发明价值，组合投资；其次，举行投资+运营赋能，开发基金的投后自动治理，在本钱、要害节点的把控和建议，助益项目获取更高收益和现金流清静性，通过工业链运营商的投资，提升不动产投资的谋划价值；再者，通过多种市场化方法退出，包括销售去化退出、股权转让、资产证券化等，锁定收益，价值变现 。
03 投资战略
一是，优选TOP50房企与区域龙头，立异产品、组合投资，相助共赢 。我们优选TOP50房企举行相助，同时兼顾潜力区域的有深耕优势的区域龙头企业的相助时机 。以2.0和3.0基金产品为主，组合投资，立异产品设计，实现相助共赢 。
二是，聚焦重点都会群、中心都会、都会圈，聚焦“双主流”项目 。我们将聚焦重点都会群，特殊是长三角和大湾区，以及中心都会和都会圈 。聚焦“双主流”项目，即投资项目必需切合所在都会的主流产品，并且为房企善于的主流产品，以包管有用需求和去化 。
三是，选择土地本钱优势型、产品性价比高能型、谋划性现金奶牛型投资 。投资项目选择上，以现金流要求为条件，寻找价值投资时机 。
04 投资择选标准
相助房企，要求财务稳健和综合能力突出 。我们会建设负面清单，寻找适合股权投资相助的企业，通过同股同权及股权投资其他约定方法相助，关注房企三类要害焦点指标 。
都会选择，重视基本面，有真实需求，并且市场康健 。聚焦重点都会群、中心都会、都会圈，选择人和钱流入的都会，自住和改善真实需求兴旺 。构建“两大类七个维度”选择标准，对都会举行判断 。
项目选择，需要知足双主流和现金流要求 。项目需要切合双主流项目，是都会和所在区域的适销定位产品，并且是企业主流打造优势产品 。别的，项目地货比须有足够优势，静态盈利指标销净率，动态指标去化率、IRR需要知足最低标准 。
